Revitalização da Zona Portuária impulsiona mercado imobiliário
Metro quadrado na região teve reajuste de até 500% em uma década
RIO - De patinho feio do mercado imobiliário do Rio, onde quase ninguém cogitava construir há dez anos, a Zona Portuária começou a dar sinais de transformação. A busca por imóveis na área vem impulsionando os valores do metro quadrado construído, numa variação de 140% a 500% em uma década, dependendo da região. Segundo corretores, em alguns trechos, como as imediações da Praça Mauá e do Morro da Conceição, o metro quadrado comercial em prédios novos já alcançou o patamar de R$ 14 mil. Há dez anos, o mesmo metro quadrado valia R$ 3,5 mil, um reajuste de 300% no período.
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Os valores já são maiores do que os praticados na Barra da Tijuca e em Copacabana, onde o metro quadrado comercial em prédios novos fica entre R$12 mil e R$ 13,5 mil respectivamente. Nesse trecho do porto, cujos limites geográficos se confundem com o Centro do Rio, o valor do metro quadrado em edifícios antigos, para retrofit, também teve variação substancial: de R$ 1 mil para até R$ 4,75 mil, um aumento de 375% na década.
O estudo de preços foi feito pela Sérgio Castro Imóveis, que mudou sua sede para a Rua Sacadura Cabral, a reboque da expectativa de renovação da região. Os números são parecidos, com pequenas variações, às estimativas feitas para a região pelo presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcellos. Na fonte de toda a renovação, dizem os especialistas, estão não apenas o projeto Porto Maravilha, mas também o crescimento dos setores de petróleo e gás e telecomunicações no Rio e o aumento da sensação de segurança na cidade, trazida pelas Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs).
— Na Rua do Acre e outras próximas, já há pelo menos cinco prédios sendo construídos. A retomada do interesse das empresas no Rio, a transformação da cidade em pólo de telecomunicações e petróleo e a sensação de segurança pesaram muito — diz Cláudio Castro, da Sérgio Castro Imóveis.
Já na região das avenidas Venezuela e Barão de Teffé, e a Rua Sacadura Cabral, onde as obras do Porto Maravilha já estão mais adiantadas, os prédios antigos da área foram os que tiveram a maior variação percentual, nas contas dos corretores. Enquanto há dez anos o metro quadrado comercial em prédios antigos valia cerca de R$ 500, hoje ele tem variado até R$ 3 mil. O metro quadrado em prédios novos já estaria sendo negociado por até R$ 11 mil. A área vem sendo chamada de “quase futuro”, por ser o ponto da Zona Portuária onde as obras de revitalização estão praticamente prontas. Somente a Sérgio Castro Imóveis já vendeu, em quatro anos, 133 sobrados na Sacadura Cabral e adjacências.
— Vendo a obra, o investidor acredita mais para aplicar o dinheiro. A Barão de Teffé tem sido considerada a menina dos olhos do mercado porque tem potencial de virar uma nova Avenida Nilo Peçanha, hoje considerada pelos investidores a melhor rua do Centro, onde o metro quadrado custa até R$ 19 mil. Na Sacadura Cabral, a aposta é por um futuro de comércio de rua, uma vez que o casario ali é histórico e o gabarito é de três andares — completa Claudio Castro.
No entorno do Morro da Providência e toda a região aos fundos da Central do Brasil, considerada a parcela da Zona Portuária em piores condições urbanísticas e sociais, o metro quadrado em prédios novos subiu de R$ 500 há dez anos para cerca de R$ 1,2 mil (140% de aumento). Já o metro quadrado em prédios novos estaria valendo até R$ 6 mil.
Na região da Gamboa, do Santo Cristo e do entorno do Morro do Pinto, que inclui ruas como a do Livramento, da Gamboa e Equador, o metro quadrado em prédios novos estaria avaliado em até R$ 10 mil. Já nos imóveis antigos para retrofit estariam orçados em R$ 1,5 a R$ 2,5 mil. Há dez anos, o metro quadrado em edifícios antigos nessa região não valia mais que R$ 500, segundo corretores.
O presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcellos faz contudo uma ressalva sobre os valores do metro quadrado da Zona Portuária. Segundo ele, esses preços deverão se consolidar quando a venda dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) engrenarem. As Cepacs são títulos imobiliários lançados pela prefeitura no mercado no ano passado. Para construir na Zona Portuária dentro dos gabaritos da legislação urbanística do Porto, que prevê construções de até 50 andares, dependendo da região, incorporadores terão que comprar Cepacs. Segundo Rubem Vasconcellos, muitos investidores ainda não compraram os certificados, aguardando uma diminuição do preço de terrenos e imóveis na região do Porto, que estaria superestimados pelos proprietários.
— O preço de um empreendimento leva em conta o terreno, a construção, o custo financeiro da obra e quanto a construtora quer ganhar. No porto, essa conta inclui as Cepacs. Mas os proprietários dos terrenos, incentivados pela revitalização, estão subindo de preço os lotes. Os terrenos, que mordiam 15% do custo total da obra, estão mordendo cerca de 30%. Os investidores estão segurando o ímpeto de compra das Cepacs. Então os prédios novos ainda não tem preço certo. São estimativas. — explica.
Ainda de acordo com Rubem Vasconcellos, se todas as estimativas se concretizarem, acredita-se que os empreendimentos no Porto Maravilha comecem a ser comercializados com valores semelhantes ao da Barra da Tijuca, onde o metro quadrado comercial varia de R$ 9,5 a R$ 12 mil dependendo do ponto no bairro.
— A revitalização do porto é uma grande expectativa que acreditamos que essa realidade irá se concretizar dentro dos próximos dez anos. Não será um movimento imediato de crescimento, mas gradual.
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